650.000 viviendas en stock.
30 - Octubre - 2008 por Txema | Noticias Economicas | | Envia un comentario
El Gobierno reconoció ayer la necesidad de impulsar la venta de viviendas, ante el parón que sufre el mercado y que ha propiciado una fuerte caída de la compraventa de casas y de la constitución de hipotecas. Como consecuencia de ello, y según las estimaciones de la ministra del ramo, Beatriz Corredor, 2008 acabará con más de 650.000 viviendas en stock, que requerirán entre un año y medio y dos años para ser absorbidas.
Por su parte, Corredor anunció que el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2009-2012 (PEV), que se aprobará con las comunidades la próxima semana, recoge iniciativas para fomentar las viviendas protegidas en alquiler, en venta y en alquiler con opción a compra. Estas actuaciones no se limitarán, según explicó, a generar VPO a costa del exceso de obra nueva de los promotores, ya que también podrán reconvertirse en protegidos inmuebles usados del parque existente.
Por otro lado, la ministra lanzó un mensaje a los promotores e incidió en que son ellos los que deben asumir el “sacrificio” y ajustar márgenes para vender los pisos que han construido por encima de las expectativas reales. Y las estadísticas publicadas ayer por el Ministerio de Fomento indican que ya empiezan a tomar nota: los colegios de arquitectos técnicos concedieron 199.146 visados para edificar pisos nuevos en los ocho primeros meses del año, un 58,74% menos que en el mismo periodo de 2007.
El exceso de viviendas antes apuntado y la reducción del capital prestado para constituir hipotecas no son más que el reflejo de la caída de las transacciones en el sector. Según las cifras publicadas también ayer por el INE, la compraventa de casas retrocedió en agosto cerca de un 37%, al registrarse 37.744 operaciones -en Andalucía el descenso fue del 40%, hasta las 7.820-. La bajada fue más brusca en los pisos de segunda mano, con un 47,3% (hasta las 17.747 transacciones), mientras que en inmuebles nuevos cedió un 23,4% (con 19.997).
Paralelamente, la constitución de hipotecas disminuyó un 37,2%, puesto que durante el periodo tomado como referencia se formalizaron 56.174 -en la comunidad andaluza se desplomaron un 50,17%-. En cuanto al importe medio de esos préstamos, se colocó en 137.657 euros, lo que supone una bajada del 9,6%. El capital total prestado para las hipotecas sobre viviendas se contrajo un 43,2%, lo que evidencia la restricción del crédito por parte de las entidades bancarias.
La morosidad empieza a cebarse en las hipotecas.
22 - Octubre - 2008 por Txema | Noticias Nacionales | | Envia un comentario
A principios de este año, el presidente de Caja Madrid, Miguel Blesa, advirtió de que la morosidad estaba detrás de la puerta y que cuando entrara, lo haría en tropel. Nunca ha llevado tanta razón el banquero a juzgar por los datos que ayer presentó la entidad que dirige. En sólo doce meses, sus créditos de dudoso cobro se han más que quintuplicado y se elevan ya a 4.732 millones de euros. Y su tasa de morosidad ha pasado del 0,7% al 3,57%, cifra que supera el 2,9% que tenía de media el sector en agosto y está muy por encima del 1,16% anunciado por BBK, el 1,34% de la Kutxa, el 1,49% de Caja Navarra o el 1,76% de la CAI.
Lo preocupante de los datos anunciados por Caja Madrid no es tanto la elevada cifra de impagos, sino que la mayor parte de ellos vienen de las hipotecas de los particulares. De los 3.875 millones de euros de nuevos morosos que se ha apuntado en los últimos doce meses, 1.200 millones son de Martinsa Fadesa y los 2.675 millones restantes son, en su mayoría, créditos a hogares para la compra de vivienda.
No se trata, por tanto, de un caso puntual, sino de una tendencia que afectará previsiblemente a todo el sector y que dejará pequeñas las previsiones de morosidad que se habían hecho hasta ahora. Caja Madrid reconoció que el ajuste está siendo más intenso de lo previsto y atribuyó el aumento a la subida del Euribor y del paro. Los expertos, sin embargo, advierten de que el desempleo no ha tenido todavía casi influencia en las tasas de morosidad y alertan de que los verdaderos efectos serán más intensos que los de la subida de tipos y empezarán a verse en los últimos meses de este año y durante todo 2009. A cambio, podría relajarse la presión sobre las cuotas si continúa la tendencia a la baja del Euribor, que ayer se situó en el 5,112%, el mínimo desde el 6 de junio pasado.
La morosidad afectará más a las entidades que más pujaron por la financiación de la vivienda entre 2004 y 2006, porque entonces los tipos estaban en mínimos. En esos tres años, la entidad madrileña aumentó las hipotecas el 25%, 34% y 28%, respectivamente.
Sin problemas de solvencia.
En todo caso, en la caja insisten en que los incrementos de mora no afectarán a su solvencia ni impedirán que siga consiguiendo beneficios. Todo lo más, causarán descensos en las ganancias. Hasta septiembre, los beneficios ascendieron a 1.126,6 millones de euros, un 11,1% menos que en el mismo periodo de 2007, debido a la ausencia de los dividendos de Endesa y Realia, y a la reorganización de su participación en Mapfre. Sin los extraordinarios, hubiera aumentado los resultados un 9,2%.
Las subastas inmobiliarias.
24 - Septiembre - 2008 por Txema | Noticias Nacionales | | Envia un comentario
Viviendas con descuentos de hasta un 20% con una hipoteca que financia la compra el 100% hasta 40 años de plazo y sin diferencial del Euribor en los dos primeros años. ¿Cómo no picar en este anzuelo? Se lo anticipo: no se esfuercen en buscar una hipoteca mejor, porque en los tiempos que corren no existe.
Son las subastas de vivienda, obras de ingeniería molecular para intentar sacar al mercado el stock de inmuebles que tiene con los nervios de punta a más de uno.La última es la que ha presentado, ayer mismo, la consultora Richard Ellis. Un total de 190 viviendas serán subastadas la próxima semana con Banesto abriendo el grifo de la financiación con las condiciones narradas en el párrafo anterior. La compañía subastadora va a poner en el mercado un volumen total de 50 millones euros con un precio medio de 200.000 euros por unidad en los precios de salida.
De primeras, lo de Banesto parece un acto altruista. Pero no es para tanto, ni mucho menos. De saque, los inmuebles que forman los lotes son promociones completas que no encuentran salida en el mercado. Pequeñas promociones en zonas costeras o en las periferias de las ciudades, que en el futuro serán todas de Banesto si una subasta no lo remedia.
El banco financió la construcción de todas las viviendas que se van a subastar. De ahí, las excelentes condiciones de la hipoteca a la que tendrán que acogerse los futuros compradores, si los hay. He aquí una prueba más de que la banca española tiene un problema de grandes dimensiones: un excedente de vivienda financiada que no sabe cómo colocar en un mercado paralizado por la escasez de crédito -las propias instituciones financieras han dejado de permitir a los compradores de las promociones que han financiado que se subrogen con ellos la hipoteca- y por unos precios que todavía no se han adaptado al nuevo escenario.
¿Es la subasta una solución? Por los precedentes, el atractivo es limitado, empezando por los precios de salida y terminando por los de adjudicación. En el pasado Salon Inmobiliario (SIMA) se anunció a bombo y platillo la subasta de pisos a la baja por la compañía Tulipp. El eslogan era conseguir hasta un 30% de descuento. El resultado es que de las 216 ofertadas sólo se vendieron 22 y a inversores, no a particulares.
Otra bajada del precio de la vivienda.
13 - Agosto - 2008 por Txema | Noticias Nacionales | | Envia un comentario
La burbuja inmobiliaria sigue desinflándose. La entidad de tasación Tinsa informó ayer de que valor nominal de las viviendas en España cayó un 3,9% en julio con respecto al mismo mes del pasado año, acumulando de este modo el quinto mes consecutivo de descensos. De hecho, los precios ya habían caído en junio (2,5%), mayo (2%), abril (0,6%) y marzo (0,35%). Estos datos se recogen en el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles elaborado por la entidad, que señala que “la evolución interanual presenta una clara tendencia descendente desde septiembre de 2007″. Además, detalla que por aquel entonces “se inició un proceso de desaceleración ininterrumpida de las tasas con un hito destacable en marzo del presente año, cuando entró en valores negativos”.
Este nuevo informe no hace más que continuar con la senda ya iniciada por otros análisis, que ejemplifican la crisis del mercado inmobiliario en España. De hecho, algunos estudios avanzan que los precios de las viviendas podrían caer en términos reales entre un 20% y un 30% en los próximos cuatro años a causa de la sobreoferta y de la situación económica. No en vano, el Ministerio de Vivienda ya notificó un descenso del 0,3% entre abril y junio en los precios de las viviendas, el primer retroceso que se producía desde 1998.
En cuanto a las zonas en las que el descenso del precio se ha hecho notar con mayor fuerza, destaca la costa mediterránea, con una bajada en su tasa interanual que ha escalado hasta el 6,2%. A éste le siguen el 4,7% registrado en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades y el 4% de capitales y principales urbes. En el resto de los municipios la bajada ha sido del 3,1%. En el otro extremo, las viviendas que menos se han abaratado durante el séptimo mes del año han sido las ubicadas en los dos archipiélgos. Así, la tasación en las Baleares y Canarias ha descendido en menor medida, ya que tan sólo han registrado una bajada en sus índices interanuales del 2,8%.
120.000 casas acabadas y sin vender en Valencia.
11 - Julio - 2008 por Txema | Noticias Economicas | | Envia un comentario
Juan Eloy Durá, presidente de la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción trazó ayer, sin dramatismo, un sombrío panorama del sector. “El fondo de la crisis” del ladrillo “debe estar cerca”, dijo, pero todavía no ha se ha alcanzado. El presidente de FEVEC confirmó el desplome del inicio de nuevas viviendas: el Colegio de Arquitectos ha tramitado 15.000 expedientes de obra nueva en lo que va de año. Eso significa (descontando el previsible parón de agosto) que 2008 acabará muy por debajo de las 45.000 viviendas que en opinión de Durá reclama de forma sostenible el mercado autonómico. Una cifra muy alejada, por otra parte, de las 80.000 o 90.000 viviendas que se iniciaban en el territorio durante el esplendor del boom.
No se empiezan nuevas casas porque a las empresas les quema en las manos un considerable stock para el que no encuentra compradores. Durá ofreció una estimación: “En todo el Estado español habrá sobre el millón o millón y algo de viviendas por vender”, y a la Comunidad Valenciana le correspondería en torno a “un 12%” de esa cifra (que podría ser mayor, añadió, debido al peso de la segunda vivienda en el litoral). Resultado: hay al menos 120.000 casas terminadas esperando clientes.
La consecuencia: los constructores calculan que el sector dejará en el paro a entre 25.000 y 30.000 trabajadores este año. El presidente de la federación aseguró, en esa línea, que, de las “6.000 o 7.000 empresas dadas de alta en la Seguridad Social en el sector de la construcción pura” que había hace cinco años, se ha pasado a “3.000 o 4.000″.
La causa: Durá apuntó a la desconfianza de los bancos a prestarse dinero entre sí. Y a la gran resistencia de estos a prestárselo a las empresas relacionadas con el ladrillo y a los potenciales compradores. Consideró que existen “ligeros síntomas” de un repunte de “la liquidez”, pero que es pronto para saber si esa recuperación tendrá solidez.
El presidente de FEVEC (que celebraba su asamblea general) expresó su decepción por la reacción de los Gobiernos central y autonómico ante la crisis (“hemos visto pocas medidas”, dijo) a la misma hora que el presidente Camps firmaba con 25 Ayuntamientos alicantinos el plan estratégico del Consell para fomentar las viviendas protegidas. Un programa que empezó por estimar el número de VPO que harán falta en los próximos cuatro años (82.000), y cuya primera medida consistió en aumentar su precio entre el 5% y el 10%.
Recalificaciones de viviendas a VPO en La Rioja.
15 - Junio - 2008 por Txema | Noticias Nacionales | | Envia un comentario
Ni será de obligado cumplimiento, ni su entrada impondrá un cambio automático de situación. Será una alternativa, una opción que el Gobierno de La Rioja ofrecerá a promotores y constructores para que ellos decidan si quieren dar salida al stock de viviendas libres que tienen sin vender desde hace un año calificándolas como protegidas. Pero eso exigirá un esfuerzo a las empresas.
A continuación desarrollamos los contenidos del decreto:
El documento. El Gobierno de La Rioja viene trabajando sobre este decreto desde marzo y lo ha remitido al Consejo Económico y Social (CES) para que emita un informe (no es vinculante). Una vez que reciba el dictamen (último paso), aprobará el texto definitivamente, lo que podría ocurrir en una o dos semanas.
¿Quién conoce el borrador? El Ejecutivo regional lo presentó a 24 entidades: CPAR, Ayuntamiento de Logroño, IRVI, Colegio de Aparejadores y Arquitectos, Colegio de Abogados, Colegio de Administradores de Fincas, Colegios APIS, UGT, CCOO, CSIF, USO, STAR, Consejo de la Juventud, Consejo de Estudiantes, Asociación de estudiantes de La Rioja, Juventudes PR, JJSS, NNGG, Informacu, Consejo de la Juventud, ARCCO, Consumidores independientes, AUVICAP y UCR.
¿En qué consiste? Adapta el Plan de Vivienda de La Rioja 2005-2008 a las modificaciones aprobadas en enero por el Ministerio de Vivienda para que los promotores y constructores que lo soliciten puedan ‘convertir’ viviendas libres que no tienen salida en el mercado en protegidas.
¿Qué viviendas libres se podrán recalificar? Las que estén construidas o se estén construyendo y lleven un año sin venderse.
¿Cuántas viviendas libres hay iniciadas o en construcción en La Rioja? 7.831 en el 2006 y 5.048, el año pasado.
¿Desde y hasta cuándo se podrá solicitar la conversión? El decreto tendrá vigencia desde su aprobación por el Gobierno regional y hasta el fin del actual Plan de Vivienda, que concluye el 31 de diciembre del 2008. No obstante, el Ejecutivo riojano estima que la siguiente planificación 2009-2012 podría recoger esta medida, aunque se está a la espera de que el Ministerio de Vivienda presente las líneas del futuro plan. El martes se celebrará una conferencia sectorial de Vivienda, en Madrid, en la que se podría abordar este asunto.
¿Se podrán recalificar pisos ’sueltos’ de promociones en las que se hayan vendido ya pisos en condición de libre? No. El decreto sólo permitirá recalificar promociones completas.
¿Qué conlleva el paso de vivienda libre a protegida? Una reducción del precio, ya que las VPO tienen establecidos unos precios máximos (limitación que no existe en la vivienda libre), que varían en función de la vivienda protegida de que se trate. Eso sí, la consideración de protegida conlleva determinadas restricciones a la hora de disponer de ellas para futuras ventas.
¿Cuántos regímenes de VPO contempla el decreto? Los cuatro existentes en régimen de propiedad (se diferencian entre sí por el precio de construcción del metro cuadrado y el umbral de ingresos del comprador), así como el de alquiler con opción de compra.
¿Qué indicador se utiliza para calcular los ingresos del solicitante de VPO? El IPREM o ‘indicador público de renta de efectos múltiples’. El IPREM se actualiza cada año y para el ejercicio en curso su cuantía anual está fijada en 6.202,08 euros (7.236,6 euros si incluye prorrata de pagas).
¿El decreto encarecerá la VPO? No, porque el Gobierno regional cree que ya es alto y que se debe mantener la diferencia con la vivienda libre para «no distorsionar» el mercado.
VPO de régimen especial. Vivienda destinada a las personas con mayor necesidad. Es decir, a aquellas con ingresos inferiores a 2,5 veces el IPREM (17.000 euros al año). El precio del metro cuadrado asciende a 1.307,5 euros. Su superficie no puede exceder de 90 metros cuadrados (120, en el caso de familias numerosas). Los compradores se benefician además de ayudas directas.
VPO de régimen general. Destinada a familias con ingresos inferiores a 5,5 veces el IPREM (39.000 euros al año). El precio del metro cuadrado es de 1.395 euros. Su superficie máxima es la misma que la del régimen especial y también se beneficia de ayudas directas.
VPO de régimen concertado. De iguales dimensiones que las dos anteriores no se beneficia de ayudas directas. Para familias con ingresos inferiores a 6,5 veces el IPREM (46.500 euros al año). El precio del metro cuadrado es de 1.569 euros.
VPO de régimen pactado. Figura creada por el Gobierno de La Rioja para familias con ingresos inferiores a 8 veces el IPREM (58.000 euros al año) que no pueden optar a la vivienda de precio libre. No tiene ayudas directas. El precio del metro cuadrado es de 1.831 euros y su superficie es de 120 metros cuadrados.
VPO de régimen de alquiler. El decreto, además de incluir la vivienda en régimen de alquiler con opción a compra (figura también creada por el Plan de Vivienda de La Rioja), mantendrá las ayudas al alquiler de vivienda protegida y la cuantía máxima de renta que se puede cobrar al inquilino.
Sube el euribor.
01 - Mayo - 2008 por Txema | Noticias Economicas | | 1 Commentario
Las escalada del euribor durante las últimas semanas provocará que la hipoteca media se encarezca en algo más de 37 euros al mes. El euribor, el indicador más utilizado para la concesión de créditos hipotecarios en España, cerró abril en el 4,82 por ciento, lo que supone su nivel más alto de los últimos ocho años. El incremento de este indicador provocará un encarecimiento de cerca de 453 euros anuales de media en los préstamos.
Este incremento afectará a todas las familias que tengan que revisar su préstamo hipotecario durante el mes de abril. De esta forma, los que deban actualizar ahora las condiciones de una hipoteca media de las que se firman tendrá que pagar unos 37,79 euros más al mes. La hipoteca media que se está contratando para comprar un piso se sitúa en 112.000 euros, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,5 puntos sobre el euribor. Las familias que cumplan con esta media pasarán a pagar ahora una cuota mensual de 675,79 euros, por los 638 que venían desembolsando a lo largo de los últimos doce meses. Así se desprende de una estimación basada en los instrumentos de cálculo que facilita la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
El euribor ha encadenado durante todo el mes de abril subidas diarias. De hecho ayer, último día de mes, el indicador llegó al 4,965 por ciento, lo que le ha llevado a cerrar el mes por encima del 4,8 por ciento, en los niveles de 2000, cuando cerró en el 4,88 por ciento.
El euribor a un año sube cuando los mercados prevén que el Banco Central Europeo (BCE) tiene intención de subir los tipos de interés, ya que refleja las previsiones sobre la situación en que se situarán los tipos de interés en la Eurozona dentro de doce meses.
Así, a mayor número de subidas previstas, más se incrementa este indicador y, aunque los analistas consultados no descartan totalmente que el BCE pueda bajar los tipos de interés en la Eurozona hasta el 3,75 por ciento antes de fin de año, la insistencia del presidente del BCE en controlar la inflación, ha desanimado a los que apostaban por una rebaja. El ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, auguró una moderación del euribor a medida de que vaya mejorando la liquidez de los mercados financieros. Solbes recordó que el euribor suele estar más próximo a los tipos de interés del Banco Central Europeo, aunque ahora el «desajuste de liquidez» ha hecho aumentar el diferencial entre ambos.